成都一家麪館和小區業主展開“拉鋸戰”：購房合同說底商不能開餐飲，老闆說各種手續都齊全！誰之過？
建成10多年後，成都市建業路上的一個小區誕生了在臨街底商開設的第一家麪館。但這家小麪館，卻與業主們展開了近半年的“拉鋸戰”。
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業主很憤怒：“10年前買房時，底層商鋪不開餐飲店是當時宣傳的一大亮點。購房合同也明確了買受人不得將該商業用房用於餐飲經營，現在開了麪館，合同難道作廢了？”
另一邊，麪館老闆很無奈：“我各項餐飲手續都齊全，但他們（業主）還要‘鬧’，我想不明白。”同時，老闆很堅定地表示“會一直開下去”。
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而這家在“阻撓聲”中開業不到兩個月的麪館，已經前後迎來了市場監督管理局、應急管理局、住建局、食藥監局、街道辦、物業等多個部門的多次檢查。
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作爲溝通橋樑的物業方，不但多次前往相關部門諮詢業主反映的問題，每天早晚還要去麪館“打卡”監督，比如衛生問題、安全問題等，也在想問題的解決方案。
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業主和麪館的矛盾應該如何解決？
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▲開在小區底商的麪館
業主：買房合同裡說“不能開餐飲”
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“沒有煙道和排污管道，住宅樓下的商鋪不能開設麪館。使用大型液化氣罐也存在安全隱患。”“我們買房時，簽訂的合同裡就有‘不得將該商業用房用於餐飲經營’這一條。”“10多年來都沒人在這開餐飲，這家店搞什麼特殊？”……
這是位於成都市成華區建業路89號一小區的業主們，陸陸續續向該小區物業的投訴。被投訴的是今年8月中旬在小區底樓商鋪開業的一家麪館。
近日，紅星新聞記者來到位於建業路的這個小區，發現底層商鋪大多是超市、理髮店、水果店等，這家麪館是唯一一家餐飲商鋪。
正是這唯一性，讓它成爲輿論焦點。爲集中討論麪館選址是否合理的問題，有小區業主自發組建了一個幾十人的微信羣。羣內有業主翻出與開發商簽訂的購房合同，並提出質疑，“10年前買房時，底層商鋪不開餐飲店是當時宣傳的一大亮點。現在開了麪館，合同難道作廢了？”
▲合同約定“不得用於餐飲經營”
有業主對衛生和安全狀況表示擔憂，因爲樓房在修建之初，開發商就未在底層商鋪設置煙道、排污管、燃氣管道等。
記者同步梳理髮現，業主們的問題主要集中在兩大方面：其一，業主與開發商簽訂的購房合同第十八條使用承諾的補充約定上顯示，“買受人不得將該商業用房用於餐飲經營”。以此爲依據，業主認爲麪館的開設或與此合同相違背。其二，麪館內使用大型液化氣罐，或存在安全隱患問題。
還有不少業主擔心，不能開餐飲的規定一旦被打破，底商將會有越來越多的餐館出現，小區周邊的環境也會進一步受到影響。
老闆：營業手續齊全，選址合規
對於部分業主的不滿，麪館老闆張先生表示無奈，“我太難了！開個麪店做小本生意，方便附近居民吃飯。我各項餐飲手續都齊全，但他們（業主）還要‘鬧’，我想不明白。
今年4月，張先生從該小區一業主處租到此商鋪，並簽了三年合同，“租的時候就明確告訴業主，我要開面館，並且合同裡也寫明瞭這一條。”
本以爲一切會按計劃進行，但從4月裝修開始，張先生被小區物業方告知，不能在底層商鋪開設餐飲店。“我諮詢過律師，業主與開發商合同里約定的‘買受人不得將該商業用房用於餐飲經營’這一條，屬於格式合同，霸王條款。”張先生認爲，既然自己能在成華區市場監督管局辦理到餐飲營業執照及食品經營許可證，就代表麪館的選址是合規的。
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“4月開始裝修，部分業主多次找物業‘鬧’，導致我中途停工了兩個月。”張先生說，這期間自己和物業方前後跑了成華區的市場監督管理局、應急管理局、跳蹬河街道辦等地，“就是爲了證明麪館是可以開在這裡的嘛。”
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▲麪館營業執照等證件
8月18日，張先生的麪館開業了，但一切似乎還是不順利。“不到兩個月，消防檢查、食品衛生安全檢查、燃氣安全檢查等一系列相關人員陸續都來過。‘迎檢’次數肯定超過7次。”張先生表示，相關部門檢查出的問題，自己都按要求整改過，比如電源開關問題。至於業主提到的沒有煙道和排污管道問題，張先生解釋，店內安裝了排風扇和新風系統，“麪館不需現場炒制，以蒸煮類爲主，無油煙排放。廚房裡也安裝了一個油污分離器，還有潲水桶，每週定期有人來運走廚餘剩菜。”
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▲麪館廚房液化氣罐與竈臺分離
“液化氣罐有40多公斤，液化氣公司的人來安裝的，還說要遠離明火，所以液化氣罐是單獨存放在儲物間裡使用。”張先生表示，液化氣罐的成本遠比用天然氣和用電貴，他更傾向於用電，也曾諮詢過成華區的供電局，“但用電需要擴容，這是個老小區，電容量不足。”
談及是否考慮換個地方開面館，他搖了搖頭，“從租房、裝修，到現在經營，我已經花了快100萬了，換地方的這些損失誰又來賠我？”
物業：多溝通協調，關注安全和衛生等
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一邊是業主的投訴，一邊是麪館的堅持。小區物業的客服主管孫霞翻看着工作記錄，她說：“業主出租商鋪，需要到物業做租賃登記、裝修手續登記。我們多次告知業主，所持有的商鋪不能租用做餐飲商鋪。”
針對業主投訴麪館選址與購房合同內容相違背一事，孫霞多次前往成華區的食藥監局、住建局、市場監督管理局、應急管理局等職能部門瞭解情況，“多部門提到，10餘年前的購房合同條款內容，或與現在的餐飲政策相沖突。”
如今的餐飲服務政策是如何規定的？記者查閱了《成都市餐飲服務業油煙污染防治管理辦法》，其中明確了不受禁止選址限制的餐飲服務項目，就包括“食品復熱的餐飲服務項目；不設炒爐和無煎、炒、炸、燒烤、焗等產生油煙和廢氣製作工序的燉品、中式包點等餐飲服務項目。”這意味着，依據此政策，該面館能辦理到餐飲許可證，麪館內的設施設備符合要求，且通過相關執法部門的現場審查，就代表其合規性。
▲相關文件內容
至於業主投訴麪館使用液化氣罐存在安全隱患問題，孫霞說，曾諮詢過成華區應急管理局，且執法人員也到現場檢查過。不僅如此，“從麪館開始裝修，我們每天早晚都要去看一看，像‘打卡’一樣。主要看它有沒有炒菜，有沒有油煙排放，或其他涉及安全、衛生的行爲。”在她的印象中，跳蹬河街道辦、食藥監局、住建局、市場監管局、應急管理局等職能部門，曾多次上門調解和檢查，“但都未提出異議。”
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面對業主與麪館的“拉鋸戰”，作爲溝通橋樑的物業方，下一步打算怎麼辦？孫霞表示，多溝通協調，會持續關注此事。也與燃氣公司和供電局等部門保持聯繫，關注安全和衛生等問題。比如小區預計10月有可能更換成智能電錶了，如果能有足夠的電容量，會協調麪館將液化氣罐改爲用電裝置，提高安全係數。
記者查詢瞭解到，成華區市場監督管理局曾在回覆中表示，“經調查，區市場監督管理局工作人員現場覈實，該商家有相關證照，且合法合規用氣。”另一方面，社區工作人員曾於8月1日組織街道、社區、物業、業主、法律顧問的協調會，會上律師對相關條款進行了解讀，但雙方未能認同，已告知雙方通過法律途徑進行處理。
律師：商鋪使用權歸業主所有
四川晟釷律師事務所首席合夥人夏虎律師在接受記者採訪時對此認爲，根據《民法典》的相關規定，雖然購房合同中有相關約定，但該條款極有可能屬於格式合同中的內容。“格式合同約定的範圍，是需要提前解釋並告知對方，若不能達成一致，或對方不認可，或存在與現行法律法規相沖突等因素。從法律層面來看，格式合同所約定內容視爲無效。”
“這不是下定論，而是具體問題還需要具體分析。”夏虎律師解釋，根據《民法典》的相關規定，業主購買了該商鋪，該商鋪的使用權就歸該業主所有，“其使用權，不受購買權合同內的格式條款所約束。不動產登記已經變更，所有權已經轉移到業主方，只要合法合規，業主是可以在不違反法律法規的情況下自由支配其使用權。”
四川方策律師事務所郭剛律師認爲，事件中的業主（商鋪持有者）和地產開發商簽訂合同，承諾不將房產用於餐飲經營。“根據合同相對性，該約定僅在該業主和地產開發商之間產生法律效力，該項約定不能對抗包括麪館方在內的第三人。”
同時，根據合同相對性，“麪館方與業主方簽訂租賃合同協議時，已經就雙方權利義務進行明確約定，合同已載明該商鋪用途爲麪館，該約定已在麪館方與業主間產生法律效力。”郭剛解釋，這意味着，雖然商鋪所有者存在無權出租或其他權利瑕疵情形，但根據法律規定，“不影響租賃合同效力，即商鋪持有者租賃使用權。且麪館方證照齊全，麪館方依照合同約定有權使用商鋪用於經營麪館。”
▲麪館與業主簽訂的租房合同
郭剛表示，關於格式合同的認定由法院進行認定。另外，物業公司在物業服務期間，根據物業合同約定，在權限範圍內對小區進行維護管理，“物業不具備執法權，無權干涉店鋪經營，只能從中協調以尋求最優解決方案。”
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